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先安置后拆迁 横沙村滚动开发避免烂尾

时间:2019-06-13 13:41 来源:未知 作者:曙光 浏览量:636 []

  [摘要]超过十年的城中村改造实践,不是完全没有可取案例。比如猎德村,2010年就开始回迁,成为迄今为止全市第一条、也是唯一一条全部实现改造工程的城中村。

  黄埔区横沙村城中村改造进展顺利,有关负责人详解经验:

  ●被删改的城中村

  超过十年的城中村改造实践,不是完全没有可取案例。比如猎德村,2010年就开始回迁,成为迄今为止全市第一条、也是唯一一条全部实现改造工程的城中村。

  再有,就是横沙村。这个位于黄埔区中心地带的旧村落,号称全市规模最大、拆迁安置量最大的城中村改造项目,且内含一个岭南民俗古建筑群——书香街。

  尽管在2009年被列入全面改造范围,但村内的书香街得以保留。而让村民甘愿支持的重要原因还在于,复建不仅采取“先安置后拆迁,滚动开发”的模式,且允许用住房面积换取商铺,解决收入之虞。

  “只要村民的生活比改造前好,大家会支持的。”该村一位改造项目负责人解释。


  从北至南分批安置拆迁

  64.47公顷的横沙村内,聚居了2000多户村民,加上众多租客,拆迁是改造面临的最大问题。考虑到“钉子户”可能带来的种种问题,横沙决定先建安置房,再分期分批滚动拆迁。

  新快报记者近日探访横沙村时看到,东北角的安置房一期工程已动工。改造项目负责人罗先生解释,这是因为该区域过去为临时建筑,尚未有民房建立,不涉及到拆迁问题。

  首期安置房计划修建9栋住宅楼,有1641套回迁安置房,每栋33层,提供了60、80、100、120、160、200平方米等6种户型供选择,预计明年底前全面交付使用。此后,全村改造将由北往南,分期分批拆迁、回迁。

  “城中村改造就怕工程烂尾,村民也担心拆了房子又回迁不了。我们先建好安置房,村民看到建好的安置房,也吃下定心丸,愿意搬迁。”罗先生说。

  该模式同时可避免临迁补偿带来的资金压力。“如果我们不先建好安置房,拆迁后临迁费每个月将达到1000万元,万一出现‘钉子户’,就有可能压垮经联社。”他说。

  先安置后拆迁,既能避免资金压力,同时可将对居民生活的影响降到最低。从北至南的滚动拆迁,虽然会让改造速度慢一些,但或可有效避免烂尾情况出现。

  村民可置换住宅加商铺

  作为城市化进程中的特殊产物,由于大多位于城市区域中心地带,交通便利,租金便宜,城中村吸引了众多外来打工者租住,房租也成为众多城中村居民最重要的收入来源。而在过去的改造过程中,村民以租房收入为主的生活来源往往会受到冲击。

  为尽量保障村民收入,横沙村创立了住房面积置换商铺的选项。在横沙村的规划面积达211万平方米的改造中,商业面积占到30万平方米。改造后,社区和合作方将引进国内外知名的餐饮、服务、超市等知名品牌商家进驻,并计划建设一条东西向的商业步行街。

  “村民的房子统一补偿到4层,补偿回迁面积往往比较大。”罗先生说,在这种情况下,村民一方面可以选择置换更多的房产,届时用于出租;另一方面可以选择置换商铺。首层独立商铺按住房面积4:1置换,二层独立商铺按3:1置换,非独立商铺按2:1置换。

  改造项目部建议村民采用“240平方米住宅+商铺”的模式,有足够的商铺可供每个村民选择。改造之后,商铺出租升值潜力、租金回报率都会较高,就能免去村民收入的后顾之忧。

  通过此举,改造赢得了更多村民的支持。“城中村改造的的目的就是改善生活。只要村民的生活更好了,他们会支持的。”罗先生总结。

  不找“外来的和尚”主导开发

  在广州的城中村改造中,部分地方将土地直接拍卖给房地产商,由“外来的和尚”主导开发。但横沙村却由当地经联社独资成立广州兆霖地产有限公司,一力承担。

  “我们都是土生土长的横沙村民,村民肯定对自己人更加信任。”罗先生进一步分析,由“土生土长”的房地产公司主导开发是“一举三得”的方式:一方面由于经联社资金有限,可引进利用专业房地产开发商的资金、经验、专业人才、技术;另一方面在制定补偿方案等方面,经联社有了自主权;同时由本村集体经济组织主导开发,能尽量避免拆迁过程中发生意外,陷入被动。

  他举例称,横沙村的改造中,在经联社的主导下,村民住房就统一补偿到4层。有些未建到4层的村民,未建部分依然统一补偿到4层,只不过每平方米收取1000元材料费。

  横沙城中村改造前先修两条路 需拆迁房屋289栋

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  横沙城中村改造细节:

  商业用楼为古建筑群让路

  新快报讯4月27日,农历三月十八。新快报记者在横沙村罗氏大宗祠门前遇到了正逢80岁大寿的罗阿婆。她的女儿正在张罗着准备晚上的寿宴:“50围,就在祠堂摆。现在的人都喜欢在酒楼摆酒,我们村有喜事都在祠堂里边摆酒。”

  现状:建筑分散景致不一

  罗氏大宗祠建在远近闻名的书香街上——260多米长的街道,因为两侧共有53家从清朝遗留下来的私塾、祠堂而得此名。

  不过,两旁夹杂着的高层民房,令书香街的景致并不统一。再加上部分旧建筑并非公房,业主亦无意出资修复,令建筑群处境尴尬——文物部门只许修不许拆,业主则需要更多的房屋解决家庭人口增长的需要。问题长久得不到解决,很多老建筑变得死气沉沉。

  “以前没有高楼的,一眼看过去是书院私塾那些起起落落的屋檐瓦背,很漂亮的。”背后的小伙子正在宗祠门外挂上火红的气球,罗阿婆看着斜对面好几层楼高的房子回忆起往日风景。

  书香街的困境有望在改造后得到解决。根据初步计划,房屋的业主将会获得一个置换方案,将古旧的建筑置换出来,再由整体保护方案中斥资修复。“古建筑保护方案初稿已经确定,正等待相关部门审批。”横沙股份经济联合社有关负责人介绍。改造后的书香街古建筑群总面积约5万平方米,约占改造项目总面积十二分之一左右。

  未来:整体保护活化利用

  横沙大街流光巷2号,功甫家塾。管理员蔡馨打开大门的铁锁,如数家珍:“庭院前围墙的灰雕是个直径2米的‘寿’字,四周围绕着5只蝙蝠,取其有福有寿的意思。”

  有好奇的观光者提出疑问,一般常见的带有蝙蝠图样的装饰都是上下颠倒的蝙蝠口咬铜钱的,其中包含“福到”和“钱到”两层意思,“为何功甫家塾这面墙上的蝙蝠却没有咬铜钱?”

  “其实不只在这里,在另外一处斐士家塾墙上的八仙贺寿砖雕窗上,也是只有蝙蝠没有铜钱的,”蔡馨想了一下,忆起这种图样并非功甫家塾独有,“可能是当年的读书人对金钱没有那么看重吧。”

  同样在这次改造中,为连片保护书香街的古旧建筑,并统一整个区域景观,横沙村在规划时也做出了部分让步。原本规划在古建筑片区东北角的20层高商业用楼被取消,紧邻片区的一排住宅楼,也被削去了好几层,以满足“沿线建筑不得超过60米高”的要求。

  “制定方案时的设想是,路人从大马路上放眼望去,从池塘树影中就能看到成片的古建筑。而背后的高楼也不能破坏整体的景致,所以需要限高。”前述负责人解释。

  “古建筑片区完成维修后,将成为横沙历史博物馆、图书馆和文体中心,全部被活化利用起来,不再是死气沉沉的老古董。”蔡馨对书香街保护方案再熟悉不过了。她也是土生土长的横沙村民,书香街的辉煌过去只存在老一辈的口耳相传中,而它的未来已在规划的沙盘上成型,只等完成。

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